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Mittwoch, den 12. Oktober 2011 um 00:00 Uhr

Rechtsanwälte Hammes & Kollegen informieren:


Bundesgerichtshof zur Zulässigkeit der Kündigung einer vom Wohnungsmieter separat angemieteten Garage

(BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 251/10)

FüllerDer Bundesgerichtshof hat heute entschieden, unter welchen Voraussetzungen eine angemietete Garage Bestandteil eines Wohnungsmietvertrages ist und damit nicht unabhängig von der Wohnung gekündigt werden kann.
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in Duisburg und einer Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus, das ursprünglich ebenfalls im Eigentum der Vermieterin stand. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag ist von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart. Später erwarben die Kläger das Eigentum an dem Gebäude, in dem sich die Garage befindet, und kündigten das Mietverhältnis über die Garage. Die auf Räumung und Herausgabe der Garage gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt.
Die dagegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass den Klägern der geltend gemachte Räumungsanspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB zusteht. Die Kündigung der Garage wäre nur dann unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses wäre. Das ist hier nicht der Fall. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Diese Vermutung ist hier nicht widerlegt. Zwar ist im Regelfall anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzung ist hier aber nicht erfüllt. Auch die übrigen Umstände des Falles rechtfertigen nicht die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietverträge.

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 12.10.2011

Zuletzt aktualisiert am Donnerstag, den 30. Mai 2013 um 12:14 Uhr
 
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Dienstag, den 11. Oktober 2011 um 00:00 Uhr

Rechtsanwälte Hammes & Kollegen informieren:


Bundesgerichtshof entscheidet zur Haftungsbefreiung im KFZ-Mietvertrag
(BGH, Urteil vom 11.10.2011 - VI ZR 46/10)

VorfahrtDie Klägerin ist eine Kraftfahrzeugvermieterin. Im Juni 2008 verursachte der Beklagte einen Verkehrsunfall mit einem PKW, den die Klägerin an die Arbeitgeberin des Beklagten vermietet hatte. Der Beklagte führte das Fahrzeug nach einem Streit mit seiner Ehefrau und einem Kneipenbesuch erheblich alkoholisiert und mit überhöhter Geschwindigkeit. Er kam deshalb nach rechts von der Fahrbahn ab und kollidierte mit einem Baum. An dem Mietwagen entstand ein wirtschaftlicher Totalschaden in Höhe von über 16.000 €. Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Ersatz dieses Schadens.
Das Landgericht hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat das Urteil des Landgerichts abgeändert und den Beklagten zur Zahlung von lediglich 770 € verurteilt. Das ist die Selbstbeteiligung, die der Kraftfahrzeugmieter nach den Allgemeinen Vermietungsbedingungen der Klägerin bei einer Beschädigung des Fahrzeugs zu zahlen hat. Allerdings tritt die Beschränkung der Haftung auf die Selbstbeteiligung nach den Vermietungsbedingungen nicht ein, wenn der Mieter oder der berechtigte Fahrer den Schaden durch Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit herbeigeführt haben.
Die Parteien streiten darüber, ob diese Klausel wirksam ist. Denn durch den seit 1. Januar 2008 geltenden § 81 Abs. 2 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) ist das "Alles-oder-nichts-Prinzip" bei grober Fahrlässigkeit abgeschafft worden. Das Gesetz sieht jetzt eine Kürzung der Versicherungsleistung unter Berücksichtigung des Verschuldens des Versicherungsnehmers vor. Die Vermietbedingungen könnten als allgemeine Geschäftsbedingungen insofern unwirksam sein, weil sie gegen den Grundgedanken der neuen gesetzlichen Regelung verstießen und dies auch bei der sogenannten Selbstversicherung durch Autovermieter zu beachten wäre.
Der u.a. für das Haftungsrecht des Straßenverkehrs zuständige VI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der in den Allgemeinen Vermietungsbedingungen für den Fall grober Fahrlässigkeit vorgesehene undifferenzierte Haftungsvorbehalt zwar unwirksam ist, dies aber nicht unbedingt dazu führt, dass nur die Selbstbeteiligung zu zahlen ist. Vielmehr tritt an die Stelle der unwirksamen Klausel über den Haftungsvorbehalt der Grundgedanke der gesetzlichen Regelung des § 81 Abs. 2 VVG, die u.a. für die Kaskoversicherung maßgeblich ist. Danach kommt es für die Frage, in welchem Umfang der Vermieter Schadensersatz verlangen kann, darauf an, wie schwer das Verschulden des grob fahrlässig Handelnden nach den Umständen des Einzelfalls zu bewerten ist. Darüber wird im vorliegenden Fall das Berufungsgericht zu entscheiden haben, an das die Sache zurückverwiesen worden ist.

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 11.10.2011

Zuletzt aktualisiert am Donnerstag, den 30. Mai 2013 um 12:14 Uhr
 
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Donnerstag, den 29. September 2011 um 00:00 Uhr

Rechtsanwälte Hammes & Kollegen informieren:

BGH bejaht Anspruch des Vermieters auf Einbau von funkbasierten Ablesegeräten

BGH, Urteil vom 29. September 2011 – VIII ZR 326/10


Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Zulässigkeit des Einbaus von funkbasierten Ablesesystemen in Mietwohnungen getroffen.
Die Klägerin ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, in der die Beklagte eine Wohnung angemietet hat. Das Anwesen ist mit einer Zentralheizung ausgestattet. Der Verbrauch wird über Verbrauchserfassungsgeräte für Wärme, Warm- und Kaltwasser erfasst.
Im Mai 2009 teilte die Klägerin ihren Mietern mit, dass sie im Rahmen eines Regelaustauschs die Heizkostenverteiler durch ein funkbasiertes Ablesesystem ersetzen werde. Die Beklagte verweigerte den beabsichtigten Austausch der Ableseeinrichtungen mit der Begründung, in der von ihr angemieteten Wohnung kein mit Funk arbeitendes System einsetzen zu wollen. Der auf Duldung des Austausches der vorhandenen Ablesegeräte für Wärme, Warmwasser und Kaltwasser gegen ein Funksystem gerichteten Klage haben die Vorinstanzen stattgegeben.
Die dagegen gerichtete Revision der Mieterin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Beklagte den Einbau der funkbasierten Zähler zu dulden hat. Ein Anspruch ergibt sich für die Heizenergie- und Warmwasserzähler aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 der Heizkostenverordnung (HeizkostenVO). Diese Norm erfasst entgegen der Ansicht der Revision nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern begründet auch eine Duldungspflicht des Mieters für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme.
Zudem besteht gemäß § 554 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Duldung des Einbaus des funkbasierten Kaltwasserzählers. Die vom Berufungsgericht insoweit vorgenommene tatrichterliche Würdigung dahingehend, dass es sich hierbei um eine Wohnwertverbesserung handele, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Insbesondere kann es den Wert der Wohnung erhöhen, wenn diese zum Zwecke der Ablesung nicht betreten werden muss, zumal die Beklagte ohnehin den Einbau von Heizkosten- und Warmwasserzähler dulden muss und so der Einbau von zwei verschiedenen Ablesesystemen vermieden werden kann.

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 29.09.2011

Zuletzt aktualisiert am Donnerstag, den 30. Mai 2013 um 12:15 Uhr
 
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Mittwoch, den 28. September 2011 um 00:00 Uhr

Rechtsanwälte Hammes & Kollegen informieren:

BGH zur Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen

Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 294/10


Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur zulässigen Höhe der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen getroffen.
Die Kläger sind Mieter, die Beklagte ist Vermieterin einer Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 6. März 2009 rechnete die Beklagte über die Betriebs – und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 ab. Aus der Abrechnung ergab sich eine Nachforderung zu Gunsten der Vermieterin. Die Beklagte verlangte zugleich eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Deren Höhe ermittelte sie, indem sie neben dem Ergebnis der Betriebskostenabrechnung (geteilt durch 12 Monate) einen Sicherheitszuschlag von 10 % auf die bisher ermittelten Kosten ansetzte. Die Kläger sind der Erhöhung der Vorauszahlungen in Höhe des geforderten Sicherheitszuschlages entgegengetreten. Ihre insoweit erhobene negative Feststellungsklage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in seiner Entscheidung klargestellt, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB ist, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen ist dabei die letzte Betriebskostenabrechnung. Allerdings kann bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Indes besteht kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten "Sicherheitszuschlag" von 10 %.

Pressemitteilung des BGH vom 28.09.2011

Zuletzt aktualisiert am Donnerstag, den 30. Mai 2013 um 12:16 Uhr
 
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